トルコの賃貸収入：賃貸不動産投資ガイド 2026

トルコに賃貸物件を所有している場合、購入と賃貸契約は話の半分にすぎません。トルコの税務当局（Gelir İdaresi Başkanlığı、GİB）は、あなたがイスタンブールに住んでいようと地球の裏側に住んでいようと、その収入を毎年申告することを求めています。本ガイドは、すでに得ている賃貸収入の税務とコンプライアンスの側面に特化しています：所得の分類、控除できるもの、源泉徴収が適用される場面、そして外国人オーナーが二重課税を回避する一般的な方法です。賃貸物件を買うべきかどうか、どこで買うかをまだ検討中の方は、代わりに賃貸不動産投資のROIガイドを、全国的な価格と需要の状況を知りたい方は賃貸市場の概観をご覧ください。

要点

• トルコの賃貸収入は、個人所得税法のもとでGayrimenkul Sermaye İradı（GMSİ）——不動産からの資本所得——として課税され、居住者・非居住者のオーナーに等しく適用されます。
• 2025年分の住宅用賃貸収入（2026年3月申告）については、失格条件に該当しない限り、税額計算前に47,000リラの非課税枠が適用されました。この金額は毎年調整されるため、必ず当年の数字を確認してください。
• 概算経費方式（一律15％控除、領収書不要）と実額経費方式（証憑のある実費）のいずれかを選択します。概算方式から戻すには2年間待つ必要があります。
• 法人の商業用借主は家賃の20％を源泉徴収して税務署に納付する義務があります。この源泉徴収額は年次の税額から控除されます。
• 非居住者のオーナーも年次申告を行います。通常は前年分について3月末までに、トルコの会計士または税務代理人を通じて行います。
• 80か国以上との租税条約により、同じ賃貸収入への二重課税は通常回避されますが、救済の仕組み（免税か税額控除か）は条約によって異なります。ご自身の条約を確認してください。

賃貸収入の分類と課税の仕組み

トルコの所得税法では、住宅、アパート、店舗、事務所、土地の賃料は給与や事業利益とは扱われず、独自の区分であるGMSİに該当し、認められる控除を差し引いた後、トルコの累進的な個人所得税率で課税されます。税率区分と基準額はインフレに応じて毎年改定されるため、過去の年の税率表は当てになりません。税額を見積もる前に、GİBまたは会計士から当年の税率区分を入手してください。

借主が誰かによって、2つの異なる制度が関係します：

ケース	仕組み
個人への住宅用賃貸	源泉徴収なし。非課税枠と経費控除を差し引いた賃料全額を、翌年3月までに自分で申告
法人・法的主体への商業用賃貸	借主が**20％**を源泉徴収（stopaj）して税務署に納付。オーナーは通常それでも申告し、源泉徴収額は控除される
住宅用賃貸で所得が非課税枠を超える場合	非課税枠はGMSİのうち住宅部分にのみ適用され、高所得者の失格条件の対象
非居住者のオーナー	トルコ源泉所得には同じGMSİのルールが適用。申告は通常、税務代理人または会計士を通じて行う

ステップ解説：年次申告の流れ

ステップ1 — トルコの納税者番号を取得する

申告、トルコの銀行を通じた合法的な家賃受領、賃貸契約の登録にはvergi kimlik numarasıが必要です。外国人オーナーは通常、物件購入時またはトルコの銀行口座開設時に取得します。

ステップ2 — 暦年の賃貸収入総額を把握する

所有するすべてのトルコの物件について、暦年中に（請求ベースや発生ベースではなく）実際に受け取った賃料を合計します。銀行の記録が標準的な証拠です。銀行システム外で現金で受け取った家賃は証明が難しく、当局の監視も強まっています。

ステップ3 — 該当すれば住宅用の非課税枠を適用する

賃貸が住宅用で、対象となる所得が失格基準を超えていなければ、税額計算前に住宅用賃料の総額からその年の非課税枠を差し引きます。この非課税枠は商業用賃貸収入には適用されません。

ステップ4 — 経費方式を選ぶ

• 概算（götürü）方式： 非課税枠適用後の残額から一律15％を控除します。簡単で書類は不要ですが、この方式を選ぶと2年間は実額方式に変更できません。
• 実額（gerçek）経費方式： 証憑のある実費——固定資産税（emlak vergisi）、建物管理費（aidat）、修繕・維持費、火災／DASK保険、住宅ローン利息、物件管理・仲介手数料、減価償却費——を控除します。購入資金をローンで調達した場合や大規模な改修を行った場合は、通常こちらが有利です。

選択の前に両方式で税額を計算してください。差額は無視できない場合があります。

ステップ5 — すでに納付された源泉徴収額を控除する

商業用の借主が年内に20％を源泉徴収していた場合、その金額は追加の負担ではなく、最終申告で納めるべき税額から差し引かれます。

ステップ6 — 期限までに申告する

ある年の賃貸収入の申告は、通常翌年の3月末が期限で、GİBのe-beyannameシステムを通じて行うか、電子署名を利用できない非居住者の場合は、委任状を持つ会計士または正式な代理人を通じて行います。

ステップ7 — 1回または2回に分けて納付する

トルコでは通常、算出された税額を一括ではなく2回（春と夏）に分けて納付できます。住宅ローンも返済中の場合、資金繰りの計画に役立ちます。

実額方式で控除できる経費

経費の区分	通常控除可能か
固定資産税（emlak vergisi）	可
建物の維持管理費（aidat）	可
修繕・維持費	可（請求書が必要）
火災・地震保険（DASK）および建物保険	可
物件に係る住宅ローン・借入金の利息	可
物件管理または賃貸仲介の手数料	可
減価償却費（amortisman）	可（取得価額のうち建物部分について）
物件を訪問するための旅費	通常不可（賃貸の管理と直接かつ明確に結びつく場合を除く）

すべての請求書を自分名義で保管してください。実額方式を選択し、後に税務調査が入った場合、適切な証憑のない経費は否認されます。

外国人オーナーと二重課税

トルコはオーナーの居住地にかかわらず賃貸収入を源泉地で課税するため、FTurkeyのほとんどのお客様にとっての実務的な問題は「トルコで税金を払う必要があるか」ではなく、「同じ所得について母国でも税金を払う必要があるか、あるとすれば何か相殺できるものはあるか」です。トルコは80か国以上と租税条約を結んでおり、その大半は不動産から生じる所得は主として不動産の所在地——この場合はトルコ——で課税されるという国際的な原則に従っています。母国は通常、その所得を（累進性を維持したうえで）免税とするか、トルコで納めた税額を控除しますが、具体的な仕組み、様式、報告義務は条約ごとに異なります。ここは推測で済ませてよい段階ではありません。トルコの納税証明書を母国の国際税務アドバイザーに持ち込むか、両国側を調整する当社の税務コンサルティング・プランニングサービスをご利用ください。

外国人オーナーによくある間違い

1. トルコの納税者番号がなければ義務もないと思い込む。 義務は居住ステータスではなく所得に付随します。非居住者も申告が必要です。
2. 海外にいて誰も知らせてくれず、3月の期限を逃す。 毎年のカレンダーリマインダーを自分で設定するか、会計士と継続契約を結んでください。
3. 実額経費と比較せずに概算方式を無条件に選ぶ。 特に大きな修繕費や住宅ローン利息の全額が発生した年は要注意です。
4. 「手間を省くため」に現金で家賃を受け取る。 証拠の連鎖が弱まり、より厳しい調査を招くおそれがある一方で、法的な納税義務が減るわけではありません。
5. 商業用賃貸の源泉徴収ルールを無視し、法人の借主が契約家賃より20％少なく支払ってくると驚く。 その20％はもともとあなたのものではなく、前払いされた税金です。
6. 母国との租税条約を確認しない。 その結果、二重に納税したり、トルコが「面倒を見てくれる」と思い込んで母国で過少申告したりします。

賃貸収入税とより大きな全体像

年次のGMSİ税を申告し最適化することは、トルコで賃貸物件を所有するうえでの一要素にすぎません。利回りを最大化するための都市や物件タイプをまだ検討中なら、当社のROIガイドがグロス利回りとネット利回りの計算を解説しています。購入や契約更新の前にトルコの家賃が都市ごとにどう動いているかを知りたい方は、賃貸市場の概観をご覧ください。また、要件を満たす物件購入が居住許可や不動産投資による市民権の取得にもつながるかを検討している方は、それらの基準額（それぞれ20万米ドルと40万米ドル）は本記事で扱う賃貸収入税のルールとはまったく別のものである点にご留意ください。

FTurkeyのサポート

FTurkeyは、外国人オーナーのために年間サイクル全体を担うトルコの公認会計士（mali müşavir）と提携しています：納税者番号の取得、毎年の有利な経費方式の選択、GMSİ申告書の作成と提出、すでに納付された源泉徴収額の照合、そして二重課税の救済に関する母国のアドバイザーとの調整です。当社の税務コンサルティング・プランニングおよび税務アドバイザリーサービスをご覧いただくか、次の3月の期限前にお問い合わせください。駆け込み申告を避けられます。

本記事は一般的な情報であり、税務または法務上の助言ではありません。トルコの税の基準額、税率、非課税枠（住宅用賃貸の非課税枠を含む）は毎年見直され、規則により変更される可能性があります。申告前に、該当する課税年度に有効な数字をトルコの公認会計士または歳入庁（GİB）で確認してください。