Ingresos por alquiler en Turquía: inversión en vivienda de alquiler 2026

Si tiene una propiedad en alquiler en Turquía, la compra y el contrato de arrendamiento son solo la mitad de la historia: la administración tributaria turca (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) espera que declare esos ingresos cada año, viva usted en Estambul o al otro lado del mundo. Esta guía se centra específicamente en el lado fiscal y de cumplimiento de los ingresos por alquiler que ya percibe: cómo se clasifican, qué puede deducir, cuándo se aplica la retención y cómo evitan normalmente los propietarios extranjeros la doble imposición. Si todavía está decidiendo si y dónde comprar una propiedad para alquilar, consulte nuestra guía de ROI para inversión en alquiler; para ver precios y demanda a nivel nacional, vea nuestro resumen del mercado de alquiler.

Puntos clave

• El alquiler en Turquía se grava como Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) —renta de capital inmobiliario— dentro del IRPF turco, aplicable por igual a propietarios residentes y no residentes.
• Para el alquiler residencial de 2025 (declarado en marzo de 2026) se aplicó una exención de 47.000 TL, salvo que concurrieran condiciones excluyentes; la cifra se actualiza cada año.
• Se elige entre el método a tanto alzado (15% fijo, sin facturas) y el método real (gastos documentados); volver del alzado exige esperar dos años.
• Los inquilinos comerciales que son sociedades deben retener el 20% del alquiler en origen, importe que se acredita en su declaración anual.
• Los propietarios no residentes también deben presentar una declaración anual, normalmente antes de fin de marzo por el año anterior, a menudo a través de un asesor turco.
• Los convenios de doble imposición con más de 80 países suelen evitar que se grave dos veces el mismo alquiler, aunque el mecanismo (exención o crédito) varía según el convenio.

Cómo se clasifica y grava el alquiler

Según la ley del IRPF turco, el alquiler de una vivienda, local, oficina o terreno no se trata como un salario o un beneficio empresarial, sino que constituye su propia categoría, GMSİ, gravada según los tramos progresivos del IRPF turco tras las deducciones permitidas. Los tramos y umbrales se revisan cada año por inflación, así que no se fíe de una tabla antigua: obtenga los tramos vigentes de la GİB o de su asesor antes de calcular.

Escenario	Cómo funciona
Alquiler residencial a particular	Sin retención; declara todo el alquiler menos la exención y los gastos antes del marzo siguiente
Alquiler comercial a sociedad/persona jurídica	El inquilino retiene el 20% en origen y lo ingresa a Hacienda; normalmente igual debe declarar, y lo retenido se acredita
Alquiler residencial por encima de la exención	La exención solo se aplica a la parte residencial del GMSİ, sujeta al límite de renta alta
Propietario no residente	Se aplican las mismas normas de GMSİ a la renta de fuente turca; la declaración suele hacerse mediante representante o asesor

Paso a paso: cómo funciona la declaración anual

Paso 1 — Obtenga un número fiscal turco

El vergi kimlik numarası es imprescindible para declarar, cobrar el alquiler legalmente por banco turco y registrar el contrato. Los propietarios extranjeros suelen obtenerlo al comprar la propiedad o abrir una cuenta bancaria turca.

Paso 2 — Registre el alquiler bruto del año natural

Sume el alquiler efectivamente cobrado durante el año natural (criterio de caja, no de devengo) de todas sus propiedades en Turquía. Los registros bancarios son la prueba estándar; el alquiler en efectivo fuera del sistema bancario es más difícil de justificar y atrae más escrutinio.

Paso 3 — Aplique la exención residencial si corresponde

Si el arrendamiento es residencial y su renta computable no supera el umbral excluyente, reste el importe de la exención del año a su alquiler bruto residencial antes de calcular el impuesto. Esta exención no se aplica al alquiler comercial.

Paso 4 — Elija el método de gastos

• A tanto alzado: 15% fijo del importe restante tras la exención, sin justificantes, pero le impide cambiar al método real durante dos años si lo elige.
• Real: deduce gastos documentados —IBI, cuotas de comunidad, reparaciones, seguro contra incendios/terremotos (DASK), intereses de la hipoteca, comisión de gestión o de agencia y amortización— normalmente más ventajoso si financió la compra o hizo una reforma importante.

Calcule el impuesto con ambos métodos antes de decidir.

Paso 5 — Acredite cualquier retención ya practicada

Si un inquilino comercial retuvo el 20% durante el año, ese importe reduce el impuesto a pagar en su declaración final en lugar de ser un coste adicional.

Paso 6 — Presente dentro del plazo

Las declaraciones del alquiler de un año determinado suelen vencer a fines de marzo del año siguiente, mediante el sistema e-beyanname de la GİB o, para no residentes sin firma electrónica, mediante un asesor o representante con poder.

Paso 7 — Pague en una o dos cuotas

Turquía suele permitir pagar el impuesto resultante en dos cuotas (primavera y verano) en lugar de un pago único, útil para planificar el flujo de caja si además paga una hipoteca.

Gastos deducibles en el método real

Categoría de gasto	¿Deducible habitualmente?
IBI turco (emlak vergisi)	Sí
Cuotas de comunidad (aidat)	Sí
Reparaciones y mantenimiento	Sí, con factura
Seguro contra incendios/terremotos (DASK) y del edificio	Sí
Intereses del préstamo sobre la propiedad	Sí
Comisión de gestión o de la agencia inmobiliaria	Sí
Amortización	Sí, sobre la parte de construcción del precio de compra
Gastos de viaje para visitar la propiedad	Generalmente no, salvo relación directa y demostrable con la gestión del alquiler

Conserve cada factura a su nombre: los gastos sin justificante adecuado se rechazan si se elige el método real y el expediente se revisa después.

Propietarios extranjeros y doble imposición

Como Turquía grava el alquiler en origen con independencia de dónde viva el propietario, la pregunta práctica para la mayoría de los clientes de FTurkey no es "¿debo impuesto turco?" sino "¿también debo impuesto en mi país por la misma renta, y hay algo que lo compense?". Turquía tiene convenios de doble imposición con más de 80 países, y la mayoría sigue la norma internacional de que las rentas de bienes inmuebles tributan principalmente donde está situado el inmueble, en este caso Turquía. Su país de residencia normalmente exime esa renta (con progresividad) o concede un crédito por el impuesto turco pagado, pero el mecanismo exacto, los formularios y las obligaciones de declaración varían según el convenio. No lo deje al azar: lleve su certificado fiscal turco a un asesor fiscal internacional en su país, o utilice nuestro servicio de asesoría y planificación fiscal, que coordina ambos lados.

Errores comunes de los propietarios extranjeros

1. Suponer que sin número fiscal turco no hay obligación. La obligación depende de la renta, no de la residencia.
2. Olvidar el plazo de marzo porque nadie se lo recuerda desde el extranjero. Ponga su propio recordatorio anual o mantenga un asesor de forma permanente.
3. Elegir por defecto el método a tanto alzado sin comparar con los gastos reales, sobre todo tras un año con una gran factura de reparación o intereses hipotecarios completos.
4. Aceptar el alquiler en efectivo para "simplificar" —esto debilita su rastro de pruebas y puede atraer más escrutinio, sin reducir realmente su obligación legal.
5. Ignorar las reglas de retención en el alquiler comercial y sorprenderse cuando un inquilino empresa paga un 20% menos de lo pactado: ese 20% nunca fue suyo, era impuesto ya pagado.
6. No revisar el CDI con su país y acabar pagando dos veces o declarando de menos en casa asumiendo que Turquía "ya lo cubre".

El alquiler dentro del panorama más amplio

Declarar y optimizar su GMSİ anual es solo una parte de tener una propiedad en alquiler en Turquía. Si todavía está eligiendo ciudad o tipo de propiedad para maximizar el rendimiento, nuestra guía de ROI explica el cálculo de rentabilidad bruta y neta. Para entender hacia dónde van los alquileres turcos ciudad por ciudad antes de comprar o renovar un contrato, consulte nuestro resumen del mercado de alquiler. Y si está valorando si una compra que cumple los requisitos también podría respaldar un permiso de residencia o la ciudadanía por inversión inmobiliaria, esos umbrales (200.000 y 400.000 USD respectivamente) son totalmente independientes de las normas de tributación del alquiler aquí descritas.

Cómo ayuda FTurkey

FTurkey trabaja con asesores fiscales turcos colegiados (mali müşavir) que gestionan todo el ciclo anual para propietarios extranjeros: obtención del número fiscal, elección del método de gastos más favorable cada año, preparación y presentación de la declaración GMSİ, conciliación de cualquier retención ya practicada y coordinación con su asesor de origen sobre el alivio de la doble imposición. Descubra nuestros servicios de asesoría y planificación fiscal y asesoría fiscal, o contáctenos antes del próximo plazo de marzo para no dejar nada de última hora.

Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal o legal. Los umbrales, tipos e importes de exención fiscal turcos (incluida la exención de alquiler residencial) se revalorizan anualmente y pueden cambiar por reglamento; confirme las cifras vigentes para el ejercicio fiscal correspondiente con un asesor fiscal turco colegiado o con la administración tributaria (GİB) antes de declarar.