Дохід від оренди в Туреччині: оподаткування орендної нерухомості 2026

Якщо ви володієте орендною нерухомістю в Туреччині, купівля та договір оренди — лише половина справи: турецька податкова адміністрація (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) очікує, що ви декларуватимете цей дохід щороку, незалежно від того, живете ви у Стамбулі чи на іншому кінці світу. Цей посібник зосереджується саме на податковому та комплаєнс-аспекті доходу від оренди, який ви вже отримуєте: як він класифікується, що можна вирахувати, коли застосовується утримання податку та як іноземні орендодавці зазвичай уникають подвійного оподаткування. Якщо ви ще вирішуєте, чи варто і де купувати орендну нерухомість, натомість зверніться до нашого посібника з ROI для інвестицій в орендну нерухомість, а якщо вам потрібна картина цін і попиту по всій країні — до нашого огляду ринку оренди.

Ключові висновки

• Дохід від оренди в Туреччині оподатковується як Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) — капітальний дохід від нерухомого майна — згідно із законом про податок на доходи фізичних осіб, і це однаково стосується як резидентів, так і нерезидентів.
• Для доходу від житлової оренди за 2025 рік (декларується в березні 2026) перед розрахунком податку застосовувалося звільнення на 47 000 TL, якщо не діяли дискваліфікуючі умови. Ця сума щороку коригується — завжди перевіряйте цифру поточного року.
• Ви обираєте між паушальним методом витрат (фіксоване вирахування 15%, без чеків) та реальним методом витрат (фактичні задокументовані витрати) — повернення з паушального методу вимагає дворічного очікування.
• Комерційні орендарі-компанії мають утримувати 20% орендної плати у джерела та сплачувати їх до податкової; ця утримана сума зараховується у ваш річний податок.
• Власники-нерезиденти все одно подають щорічну декларацію, зазвичай до кінця березня за попередній рік, як правило через турецького бухгалтера або податкового представника.
• Угоди про уникнення подвійного оподаткування з понад 80 країнами зазвичай запобігають подвійному оподаткуванню того самого доходу від оренди, але механізм пільги (звільнення чи залік) різниться залежно від договору — перевірте свій.

Як класифікується та оподатковується дохід від оренди

За турецьким законом про податок на доходи орендна плата за будинок, квартиру, магазин, офіс чи землю не прирівнюється до зарплати чи прибутку від бізнесу — вона належить до окремої категорії, GMSİ, і оподатковується за прогресивною шкалою турецького податку на доходи фізичних осіб після дозволених вирахувань. Ставки та пороги щороку переглядаються з урахуванням інфляції, тому таблиця ставок за попередній рік ненадійна — отримайте актуальні ставки в GİB або у свого бухгалтера, перш ніж оцінювати свій рахунок.

Важливі два окремі режими залежно від того, хто ваш орендар:

Сценарій	Як це працює
Житлова оренда фізичній особі	Без утримання; ви самі декларуєте повну орендну плату за вирахуванням звільнення та витрат до наступного березня
Комерційна оренда компанії/юридичній особі	Орендар утримує 20% у джерела (stopaj) і сплачує їх до податкової; ви все одно зазвичай подаєте декларацію, а утримана сума зараховується
Житлова оренда, дохід вище звільнення	Звільнення застосовується лише до житлової частини GMSİ з урахуванням дискваліфікатора для високих доходів
Власник-нерезидент	Ті самі правила GMSİ застосовуються до доходу турецького походження; подання зазвичай здійснюється через податкового представника або бухгалтера

Крок за кроком: як працює щорічна декларація

Крок 1 — Отримайте турецький податковий номер

Vergi kimlik numarası потрібен для подання декларації, законного отримання орендної плати через турецький банк і реєстрації договору оренди. Іноземні власники зазвичай отримують його під час купівлі нерухомості або відкриття рахунку в турецькому банку.

Крок 2 — Відстежуйте валовий дохід від оренди за календарний рік

Підсумуйте фактично отриману (а не виставлену чи нараховану) орендну плату за календарний рік з усієї вашої турецької нерухомості. Банківські виписки — стандартний доказ; готівкова оренда поза банківською системою і важче доводиться, і дедалі пильніше перевіряється.

Крок 3 — Застосуйте звільнення для житла, якщо маєте право

Якщо оренда житлова і ваш кваліфікаційний дохід не перевищує дискваліфікуючий поріг, відніміть суму звільнення поточного року від валової орендної плати за житло перед розрахунком податку. Це звільнення не застосовується до доходу від комерційної оренди.

Крок 4 — Оберіть метод витрат

• Паушальний (götürü) метод: вирахуйте фіксовані 15% від решти доходу після звільнення. Просто, без документів, але ви не зможете перейти на реальний метод протягом двох років, якщо оберете цей.
• Реальний (gerçek) метод витрат: вирахуйте фактичні задокументовані витрати — податок на нерухомість (emlak vergisi), внески на управління будинком (aidat), ремонт і обслуговування, страхування від пожежі/DASK, відсотки за іпотекою, комісію за управління нерухомістю чи агентську комісію та амортизацію. Зазвичай вигідніше, якщо ви фінансували купівлю кредитом або робили значний ремонт.

Розрахуйте податок за обома методами перед вибором — різниця може бути суттєвою.

Крок 5 — Зарахуйте вже сплачене утримання

Якщо комерційний орендар протягом року утримав 20%, ця сума зменшує податок до сплати за вашою підсумковою декларацією, а не є додатковою витратою.

Крок 6 — Подайте декларацію до кінцевого терміну

Декларації щодо доходу від оренди за певний рік зазвичай подаються до кінця березня наступного року через систему e-beyanname GİB або, для нерезидентів без доступу до електронного підпису, через бухгалтера чи уповноваженого представника з довіреністю.

Крок 7 — Сплатіть одним чи двома платежами

Туреччина зазвичай дозволяє сплатити нарахований податок двома платежами (навесні та влітку), а не однією сумою — корисно для планування грошових потоків, якщо ви також обслуговуєте іпотеку.

Витрати, що вираховуються за реальним методом

Категорія витрат	Зазвичай вираховується?
Податок на нерухомість (emlak vergisi)	Так
Внески на обслуговування будинку (aidat)	Так
Ремонт і обслуговування	Так, за наявності рахунків
Страхування від пожежі/землетрусу (DASK) та страхування будівлі	Так
Відсотки за іпотекою/кредитом на нерухомість	Так
Комісія за управління нерухомістю чи агента з оренди	Так
Амортизація (amortisman)	Так, на частину вартості купівлі, що припадає на будівлю
Витрати на поїздки для відвідування нерухомості	Зазвичай ні, якщо вони не пов'язані безпосередньо й доказово з управлінням орендою

Зберігайте кожен рахунок на своє ім'я — витрати без належної документації не приймаються, якщо обрано реальний метод і справу згодом перевіряють.

Іноземні орендодавці та подвійне оподаткування

Оскільки Туреччина оподатковує дохід від оренди у джерела незалежно від місця проживання власника, практичне питання для більшості клієнтів FTurkey не «чи маю я платити турецький податок», а «чи маю я також платити податок удома з того самого доходу, і якщо так, чи щось це компенсує». Туреччина має угоди про уникнення подвійного оподаткування з понад 80 країнами, і більшість із них дотримуються міжнародної норми, за якою дохід від нерухомого майна оподатковується насамперед там, де розташована нерухомість — у цьому випадку в Туреччині. Ваша рідна країна потім зазвичай або звільняє цей дохід (з прогресією), або надає залік сплаченого турецького податку, але точний механізм, форми та обов'язки щодо звітності відрізняються залежно від договору. Тут не варто гадати: принесіть турецьку податкову довідку консультанту з транскордонного оподаткування у своїй країні або скористайтеся нашою послугою податкового консультування та планування, яка координує обидві сторони.

Поширені помилки іноземних орендодавців

1. Припущення, що відсутність турецького податкового номера означає відсутність обов'язку. Обов'язок прив'язаний до доходу, а не до вашого статусу резидента — нерезиденти також мають декларувати.
2. Пропуск березневого терміну, бо ніхто не нагадав із-за кордону. Поставте собі щорічне нагадування в календарі або залучіть бухгалтера на постійній основі.
3. Вибір паушального методу за замовчуванням без порівняння з реальними витратами, особливо після року з великим рахунком за ремонт або повними відсотками за іпотекою.
4. Прийняття готівкової оренди «для спрощення» — це послаблює ваш доказовий ланцюжок і може привернути пильнішу увагу, фактично не зменшуючи вашої юридичної відповідальності.
5. Ігнорування правил утримання для комерційної оренди та здивування, коли орендар-компанія платить на 20% менше за договірну ставку — ці 20% ніколи не були вашими; це попередньо сплачений податок.
6. Неперевірка DTA зі своєю країною — і в результаті або подвійна сплата податку, або заниження звітності вдома через припущення, що Туреччина «все покриває».

Податок на дохід від оренди в ширшому контексті

Декларування та оптимізація щорічного податку GMSİ — лише одна складова володіння орендною нерухомістю в Туреччині. Якщо ви ще обираєте місто чи тип нерухомості для максимальної дохідності, наш посібник із ROI описує розрахунки валової та чистої дохідності. Якщо ви хочете зрозуміти, куди рухаються турецькі орендні ставки місто за містом, перш ніж купувати чи продовжувати договір, зверніться до нашого огляду ринку оренди. А якщо ви зважуєте, чи може кваліфікована купівля нерухомості також підтримати посвідку на проживання або громадянство через нерухомість, ці пороги (200 000 USD і 400 000 USD відповідно) цілком відокремлені від правил оподаткування доходу від оренди, описаних тут.

Як допомагає FTurkey

FTurkey співпрацює з ліцензованими турецькими бухгалтерами (mali müşavir), які ведуть повний річний цикл для іноземних орендодавців: отримання податкового номера, вибір вигіднішого методу витрат щороку, підготовка та подання декларації GMSİ, звірка вже сплаченого утримання та координація з вашим консультантом у рідній країні щодо уникнення подвійного оподаткування. Ознайомтеся з нашими послугами податкового консультування та планування і податкових консультацій або зв'яжіться з нами до наступного березневого терміну, щоб нічого не подавалося в останню хвилину.

Ця стаття є загальною інформацією, а не податковою чи юридичною консультацією. Турецькі податкові пороги, ставки та суми звільнень (включно зі звільненням для житлової оренди) щороку переоцінюються та можуть змінюватися нормативними актами — підтвердьте чинні цифри для відповідного податкового року в ліцензованого турецького бухгалтера або в Податковій адміністрації (GİB) перед поданням.