Türkiye'de Yeni Projeler: İnşaat Halinde Gayrimenkul 2026
Yayın tarihi: · Güncelleme: · 4 dk okuma
Türkiye'de Yeni Projeler: İnşaat Halinde Gayrimenkul 2026
Türkiye'de proje aşamasında (inşaat halinde) bir daire satın almak, daha düşük giriş fiyatı ve inşaat süresine yayılan bir ödeme planı anlamına gelebilir; ancak tamamlanmış bir ikinci el konutta bulunmayan riskler taşır: inşaat gecikmeleri, müteahhit ödeme gücü ve bina iskan almadan tapu alamamanız. Bu rehber, tamamlanmadan önce satın almanın mekaniğine ve risk kontrollerine odaklanıyor.
Türkiye'de Proje Satışı Nasıl İşler?
İmza anında tapu yerine, proje aşamasındaki alıcı genellikle noter onaylı bir ön satış sözleşmesi imzalar ve inşaat aşamalarına bağlı taksitler öder. Tapu, ancak bina iskan (yapı kullanma izni) aldıktan ve bağımsız bölüm tapu kütüğüne ayrı ayrı tescil edildikten sonra devredilir — yani o ana kadar yasal korumanız mülkiyete değil sözleşmeye dayanır.
İmzalamadan Önce Kontrol Edilmesi Gereken Riskler
- Müteahhidin geçmiş performansı: daha önce teslim edilmiş projeleri sorun, mümkünse birini ziyaret edin — gecikmiş veya yarım kalmış projeler bu segmentin en büyük riskidir
- Yapı ruhsatı: bir ödeme yapmadan önce projenin sadece pazarlama görselleri değil, geçerli bir yapı ruhsatına sahip olduğunu teyit edin
- Ödeme planı ile inşaat ilerlemesi uyumu: büyük inşaat kilometre taşlarından önce bedelin çoğunu isteyen bir sözleşme riski büyük ölçüde alıcıya kaydırır
- Tapu şerhi: ön satış sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi, sadece özel bir sözleşmeye kıyasla size daha güçlü bir hukuki hak sağlar
- Ödeme para birimi: taksitlerin Türk lirası mı yoksa yabancı para birimi mi olduğunu teyit edin, çünkü kur hareketi maliyetinizi önemli ölçüde değiştirebilir
Teslimde DASK ve Sigorta
Bağımsız bölümünüz tescil edilip oturulabilir hale geldiğinde, Türkiye'nin zorunlu deprem sigortası (DASK) abonelik bağlantıları için bir şart hâline gelir ve birçok işlemde tapu devrinden önce gereklidir. Bunu sonradan düşünülecek bir ayrıntı değil, teslimle birlikte hemen bütçelenmesi gereken bir kalem olarak planlayın.
Rezervasyondan Tapuya Zaman Çizelgesi
| Aşama | Ne olur |
|---|---|
| Rezervasyon | Küçük bir depozito belirli bir fiyattan bir bağımsız bölümü ayırır |
| Ön satış sözleşmesi | Ödeme planını belirleyen noter onaylı sözleşme; ideal olarak tapuya şerh edilir |
| İnşaat süreci | Kararlaştırılan aşamalarda taksitler ödenir; şantiye ziyaretleri önerilir |
| İskan (yapı kullanma izni) | Belediye binanın oturulabilir olduğunu onaylar |
| Tapu devri | Tapu Müdürlüğü'nde nihai tescil; genellikle DASK poliçesi şart koşulur |
Yabancı Alıcılar İçin Hatırlatmalar
Türkiye'de gayrimenkul satın alan yabancı uyruklular, konumun askeri yasak bölgede olmadığını doğrulayan bir askeri izin kontrolüne ve — çoğu uyruk ve mülk tipi için — nihai tapu devrinden önce bağımsız bir değerleme raporuna tabidir. Her iki adım da genellikle rezervasyon aşamasında değil, tamamlanmaya yakın gerçekleşir.
Frequently Asked Questions
Müteahhit projeyi geciktirirse ne olur?
Başvurabileceğiniz yollar tamamen ön satış sözleşmenize bağlıdır — imzalamadan önce gecikme cezası maddelerini ve teslim tarihini kontrol edin. Net bir teslim tarihi veya ceza maddesi olmayan bir sözleşme size çok sınırlı bir müzakere gücü bırakır.
Bina bitmeden tapu alabilir miyim?
Hayır — tapu ancak bina iskan aldıktan ve bağımsız bölüm ayrı ayrı tescil edildikten sonra düzenlenebilir. O ana kadar korumanız, ideal olarak tapuya şerh edilmiş satış sözleşmesinin kendisinden gelir.
İnşaat ilerlemesine bağlı taksitle ödemek daha mı güvenli?
Genellikle evet — büyük tutarları yalnızca inşaat kilometre taşları doğrulandıkça serbest bırakan bir ödeme planı, bedelin çoğunu peşin ödemeye kıyasla proje durursa maruziyetinizi azaltır.
Proje aşamasındaki bir alım için DASK deprem sigortası gerekir mi?
Bağımsız bölüm teslim edilip tescil edildiğinde gerekir — abonelik bağlantıları için ve çoğu işlemde nihai tapu devrinden önce şarttır. İnşaat süreci sırasında kendisi ilgili değildir.
Yabancı alıcılara özel hangi ek kontrol uygulanır?
Yabancı alıcılar, mülkün yasak bölgede olmadığını doğrulayan bir askeri/güvenlik izni ile bağımsız bir değerleme raporuna tabidir; ikisi de genellikle tapu devrinden kısa süre önce düzenlenir.
Conclusion
Devam etmeye hazır mısınız? Ücretsiz danışmanlık talep edin, ekibimiz Türkiye'deki her adımda size rehberlik etsin.
emlakyatirim