Türkiye'de Kira Geliri: Kiralık Konut Yatırımı 2026

Türkiye'de kiraya verdiğiniz bir mülkünüz varsa, alım ve kiralama sürecinin ardından iş bitmiyor — Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), İstanbul'da mı yoksa dünyanın öbür ucunda mı yaşadığınıza bakmaksızın bu geliri her yıl beyan etmenizi bekler. Bu rehber, elinizde zaten kira geliri getiren bir mülk olduğu varsayımıyla, verginin nasıl hesaplandığına, neyi gider yazabileceğinize, stopajın ne zaman devreye girdiğine ve yurt dışındaki mülk sahiplerinin çifte vergilendirmeden nasıl korunduğuna odaklanıyor. Henüz hangi şehirde veya hangi mülk türünde kiralık yatırım yapacağınıza karar vermediyseniz ROI rehberimize, Türkiye genelinde kira fiyatlarının nasıl seyrettiğini görmek isterseniz kira piyasası özetimize göz atın.

Öne Çıkanlar

• Türkiye'de kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) olarak vergilendirilir ve hem yerleşik hem yerleşik olmayan mülk sahipleri için geçerlidir.
• 2025 yılı konut kira gelirleri için 47.000 TL istisna uygulandı (belirli koşullar hariç); bu tutar her yıl güncellenir.
• Götürü gider usulü (belgesiz, sabit %15 indirim) ile gerçek gider usulü (belgeli fiili giderler) arasında seçim yaparsınız; götürüden vazgeçip gerçek usule dönmek iki yıl sürer.
• Kiracısı şirket olan ticari kiralamalarda %20 stopaj kesintisi yapılır; bu tutar yıllık beyannamenizde mahsup edilir.
• Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri de yıllık beyanname vermek zorundadır — genellikle bir önceki yılın geliri için Mart ayı sonuna kadar, çoğunlukla bir mali müşavir aracılığıyla.
• 80'den fazla ülkeyle yapılan çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları aynı kira gelirinden iki kez vergi alınmasını genellikle engeller, ancak uygulanan yöntem (istisna mı mahsup mu) anlaşmaya göre değişir.

Kira Geliri Nasıl Sınıflandırılır ve Vergilendirilir

Türk vergi mevzuatında bir ev, daire, dükkân, ofis veya arsadan elde edilen kira, maaş veya ticari kazanç gibi değil, kendi kategorisi olan GMSİ olarak, izin verilen indirimler sonrası artan oranlı gelir vergisi dilimlerine göre vergilendirilir. Dilimler ve eşik değerler her yıl enflasyona göre güncellenir; bu yüzden eski bir yıla ait dilim tablosuna güvenmeyin — vergi hesaplamadan önce güncel dilimleri mali müşavirinizden veya GİB'den alın.

Senaryo	Nasıl işler
Bireysel kiracıya konut kirası	Stopaj yok; istisna ve gider indirimi sonrası tüm kirayı bir sonraki Mart'a kadar kendiniz beyan edersiniz
Şirket/tüzel kişiye ticari kira	Kiracı kaynakta %20 stopaj keser ve vergi dairesine öder; yine de genellikle beyanname vermeniz gerekir, kesilen tutar mahsup edilir
İstisna üstü konut kira geliri	İstisna yalnızca GMSİ'nin konut kısmına uygulanır, yüksek gelir sınırına tabidir
Yerleşik olmayan mülk sahibi	Aynı GMSİ kuralları Türkiye kaynaklı gelire uygulanır; beyan genellikle bir vekil veya mali müşavir aracılığıyla yapılır

Adım Adım: Yıllık Beyan Süreci

Adım 1 — Vergi kimlik numarası alın

Beyanname vermek, kirayı Türk bankası üzerinden yasal olarak almak ve kira sözleşmesini kaydettirmek için vergi kimlik numarası şarttır. Yabancı mülk sahipleri bunu genellikle mülk alırken veya Türk banka hesabı açarken edinir.

Adım 2 — Takvim yılı boyunca brüt kira gelirinizi takip edin

Sahip olduğunuz tüm Türkiye mülklerinden takvim yılı içinde fiilen tahsil edilen kirayı toplayın (tahakkuk değil, tahsilat esası geçerlidir). Banka kayıtları standart delildir — bankacılık sistemi dışında nakit kira almak hem ispat açısından zayıftır hem de artan denetime yol açabilir.

Adım 3 — Uygunsanız konut istisnasını uygulayın

Kiralama konut amaçlıysa ve toplam geliriniz üst sınırı aşmıyorsa, yıllık istisna tutarını brüt konut kira gelirinizden düşün. Bu istisna ticari kira gelirine uygulanmaz.

Adım 4 — Gider usulünü seçin

• Götürü gider usulü: istisna sonrası kalan tutarın sabit %15'ini belgesiz gider yazarsınız. Basittir ama seçtiğinizde iki yıl boyunca gerçek usule geçemezsiniz.
• Gerçek gider usulü: emlak vergisi, aidat, tadilat/bakım, yangın/DASK sigortası, konut kredisi faizi, emlak yönetimi veya emlakçı komisyonu ve amortisman gibi fiili, belgeli giderleri düşersiniz. Krediyle aldıysanız veya ciddi bir tadilat yaptıysanız genellikle daha avantajlıdır.

Karar vermeden önce her iki usulde de vergiyi hesaplayın — fark önemli olabilir.

Adım 5 — Kesilen stopajı mahsup edin

Ticari bir kiracı yıl içinde %20 stopaj kestiyse, bu tutar ek bir maliyet değil, nihai beyannamenizde ödenecek vergiden düşülecek bir mahsup kalemidir.

Adım 6 — Süresinde beyan verin

Bir yılın kira gelirine ilişkin beyanname, genellikle takip eden yılın Mart ayı sonuna kadar, GİB'in e-beyanname sistemi üzerinden veya e-imzası olmayan yerleşik olmayanlar için vekâletli bir mali müşavir/temsilci aracılığıyla verilir.

Adım 7 — Vergiyi bir veya iki taksitte ödeyin

Türkiye genellikle çıkan vergi tutarının tek seferde değil iki taksitte (ilkbahar ve yaz) ödenmesine izin verir — aynı zamanda konut kredisi ödüyorsanız nakit akışı planlaması için faydalıdır.

Gerçek Usulde İndirilebilir Giderler

Gider kalemi	Genellikle indirilebilir mi?
Emlak vergisi	Evet
Bina yönetim aidatı	Evet
Tadilat ve bakım	Evet, faturalı ise
Yangın/deprem sigortası (DASK) ve bina sigortası	Evet
Mülke ait kredi/konut kredisi faizi	Evet
Emlak yönetim veya emlakçı komisyonu	Evet
Amortisman	Evet, satın alma bedelinin bina kısmı için
Mülkü ziyaret için yapılan seyahat giderleri	Genellikle hayır, doğrudan kiralama yönetimiyle kanıtlanabilir bağlantısı olmadıkça

Her faturayı kendi adınıza saklayın — gerçek usul seçildiğinde ve dosya sonradan incelendiğinde, belgesiz giderler kabul edilmez.

Yurt Dışındaki Mülk Sahipleri ve Çifte Vergilendirme

Türkiye kira gelirini nerede yaşadığınıza bakmaksızın kaynakta vergilendirdiği için, çoğu FTurkey müşterisi için asıl soru "Türkiye'ye vergi borcum var mı" değil, "aynı gelir için kendi ülkemde de vergi öder miyim, ödersem bir mahsup var mı" sorusudur. Türkiye'nin 80'den fazla ülkeyle çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunuyor ve bunların çoğu, taşınmaz gelirinin öncelikle malın bulunduğu ülkede (bu durumda Türkiye'de) vergilendirilmesi yönündeki uluslararası normu izliyor. Kendi ülkeniz genellikle bu geliri ya istisna eder (artan oranlılık dikkate alınarak) ya da Türkiye'de ödenen vergiyi mahsup eder; ancak tam mekanizma, formlar ve bildirim yükümlülükleri anlaşmadan anlaşmaya farklılık gösterir. Bu konuda tahmin yürütmeyin: Türkiye vergi belgenizi kendi ülkenizdeki sınır ötesi bir vergi danışmanına götürün veya her iki tarafı da koordine eden vergi danışmanlığı hizmetimizi kullanın.

Yabancı Mülk Sahiplerinin Sık Yaptığı Hatalar

1. Vergi kimlik numarası yok diye yükümlülük de yok sanmak. Yükümlülük ikamet durumunuza değil gelirin kendisine bağlıdır — yerleşik olmayanlar da beyan vermelidir.
2. Mart ayı son gününü kaçırmak, çünkü yurt dışından kimse hatırlatmamıştır. Kendi takviminize yıllık hatırlatıcı koyun veya sürekli bir mali müşavirle çalışın.
3. Karşılaştırma yapmadan varsayılan olarak götürü usulü seçmek, özellikle büyük bir tadilat faturası veya tam konut kredisi faizi ödediğiniz bir yılın ardından.
4. "İşleri kolaylaştırmak" için nakit kira kabul etmek — bu, delil zincirinizi zayıflatır ve daha yakın denetime yol açabilir, yasal yükümlülüğünüzü azaltmaz.
5. Ticari kirada stopaj kurallarını görmezden gelmek ve bir şirket kiracının sözleşme kirasından %20 daha az ödediğini görünce şaşırmak — o %20 zaten sizin değil, önceden ödenmiş vergiydi.
6. Kendi ülkenizle olan ÇVÖA'yı kontrol etmemek ve ya iki kez vergi ödemek ya da Türkiye'nin "her şeyi hallettiğini" varsayarak kendi ülkenizde eksik beyanda bulunmak.

Kira Geliri Vergisi Büyük Resmin Bir Parçası

Yıllık GMSİ verginizi doğru beyan etmek ve optimize etmek, Türkiye'de kiralık mülk sahibi olmanın sadece bir parçasıdır. Getiriyi en üst düzeye çıkaracak şehir veya mülk türünü hâlâ seçiyorsanız ROI rehberimiz brüt ve net getiri hesaplamalarını adım adım anlatıyor. Almadan veya kira sözleşmenizi yenilemeden önce Türkiye'de kiraların şehir bazında nereye gittiğini anlamak isterseniz kira piyasası özetimize bakın. Uygun bir mülk alımının aynı zamanda bir oturma izni veya gayrimenkul yoluyla vatandaşlık için de geçerli olup olmadığını değerlendiriyorsanız, o eşikler (sırasıyla 200.000 ve 400.000 ABD doları) burada anlatılan kira geliri vergisi kurallarından tamamen ayrıdır.

FTurkey Nasıl Yardımcı Olur

FTurkey, yabancı mülk sahipleri için tüm yıllık döngüyü yöneten yeminli mali müşavirlerle çalışır: vergi kimlik numarası çıkarma, her yıl daha avantajlı gider usulünü belirleme, GMSİ beyannamesini hazırlama ve verme, yapılan stopaj kesintilerini mahsup etme ve kendi ülkenizdeki danışmanınızla çifte vergilendirme konusunda koordinasyon sağlama. Vergi danışmanlığı ve planlama ile vergi danışmanlık hizmetlerimizi inceleyin veya bir sonraki Mart son gününden önce bizimle iletişime geçin ki hiçbir şey son dakikaya kalmasın.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır, vergi veya hukuki danışmanlık değildir. Türkiye'deki vergi dilimleri, oranlar ve istisna tutarları (konut kira istisnası dahil) her yıl yeniden değerlenir ve mevzuatla değişebilir — beyan öncesinde ilgili vergi yılı için geçerli rakamları yeminli bir mali müşavir veya Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan (GİB) teyit edin.