Hyresintäkter i Turkiet: investering i hyresfastigheter 2026

Äger du en hyresfastighet i Turkiet är köpet och hyresavtalet bara halva historien — den turkiska skattemyndigheten (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) förväntar sig att du deklarerar intäkten varje år, oavsett om du bor i Istanbul eller på andra sidan jordklotet. Den här guiden fokuserar specifikt på skatte- och efterlevnadssidan av hyresintäkter du redan har: hur de klassificeras, vad du får dra av, när källskatt gäller och hur utländska hyresvärdar normalt undviker att beskattas två gånger. Om du fortfarande överväger om och var du ska köpa en hyresfastighet, läs i stället vår ROI-guide för investering i hyresfastigheter, och vill du ha en bild av priser och efterfrågan i hela landet, se vår översikt över hyresmarknaden.

Viktigaste punkterna

• Hyresintäkter i Turkiet beskattas som Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) — kapitalinkomst från fast egendom — enligt lagen om personlig inkomstskatt, och reglerna gäller lika för ägare med och utan hemvist i landet.
• För bostadshyresintäkter 2025 (deklarerade i mars 2026) gällde ett grundavdrag på 47 000 TL innan skatten beräknades, om inte diskvalificerande villkor förelåg. Beloppet justeras årligen — bekräfta alltid årets siffra.
• Du väljer mellan schablonmetoden (ett fast avdrag på 15 %, inga kvitton) och metoden med faktiska kostnader (dokumenterade utgifter) — vill du byta tillbaka från schablonmetoden måste du vänta två år.
• Kommersiella hyresgäster som är bolag måste hålla inne 20 % av hyran vid källan och betala in beloppet till skattekontoret; det innehållna avräknas mot din årsskatt.
• Ägare utan hemvist i Turkiet ska ändå lämna en årlig deklaration, som regel senast i slutet av mars för föregående år, vanligtvis via en turkisk revisor eller ett skatteombud.
• Dubbelbeskattningsavtal med över 80 länder förhindrar normalt att samma hyresintäkt beskattas två gånger, men lättnadsmetoden (undantag eller avräkning) varierar mellan avtalen — kontrollera ditt.

Så klassificeras och beskattas hyresintäkter

Enligt turkisk inkomstskatterätt behandlas hyra från ett hus, en lägenhet, en butik, ett kontor eller mark inte som lön eller rörelsevinst — den hör till en egen kategori, GMSİ, och beskattas enligt Turkiets progressiva inkomstskatteskala efter tillåtna avdrag. Skikten och gränserna räknas upp årligen för inflation, så en skatteskala från ett tidigare år är inte tillförlitlig — hämta årets aktuella skikt från GİB eller din revisor innan du uppskattar din skatt.

Två skilda regelverk är relevanta beroende på vem hyresgästen är:

Situation	Så fungerar det
Bostadshyresavtal med en privatperson	Ingen källskatt; du deklarerar hela hyran själv, minus grundavdrag och kostnadsavdrag, senast i mars året därpå
Kommersiellt hyresavtal med ett bolag/en juridisk person	Hyresgästen håller inne 20 % vid källan (stopaj) och betalar in beloppet till skattekontoret; du deklarerar i regel ändå, och det innehållna avräknas
Bostadshyresavtal med inkomst över grundavdraget	Grundavdraget gäller endast bostadsdelen av GMSİ och faller bort vid den särskilda höginkomstgränsen
Ägare utan hemvist i Turkiet	Samma GMSİ-regler gäller för inkomst med källa i Turkiet; deklarationen lämnas normalt via ett skatteombud eller en revisor

Steg för steg: så går den årliga deklarationen till

Steg 1 — Skaffa ett turkiskt skattenummer

Ett vergi kimlik numarası krävs för att kunna deklarera, ta emot hyra lagligt via en turkisk bank och registrera ett hyresavtal. Utländska ägare får det oftast när de köper fastigheten eller öppnar ett turkiskt bankkonto.

Steg 2 — Håll reda på dina bruttohyresintäkter för kalenderåret

Summera den hyra du faktiskt fått in under kalenderåret (inte fakturerad eller periodiserad) från alla turkiska fastigheter du äger. Bankunderlag är standardbevisningen — kontant hyra utanför banksystemet är både svårare att styrka och föremål för allt större granskning.

Steg 3 — Tillämpa bostadsgrundavdraget om du har rätt till det

Är hyresavtalet ett bostadsavtal och din kvalificerande inkomst inte överstiger den diskvalificerande gränsen, drar du av årets grundavdrag från din bruttobostadshyra innan skatten beräknas. Grundavdraget gäller inte kommersiella hyresintäkter.

Steg 4 — Välj kostnadsmetod

• Schablonmetoden (götürü): dra av ett fast avdrag på 15 % av återstående inkomst efter grundavdraget. Enkelt och utan dokumentation, men väljer du denna kan du inte byta till den faktiska metoden på två år.
• Metoden med faktiska (gerçek) kostnader: dra av verkliga, dokumenterade utgifter — fastighetsskatt (emlak vergisi), avgifter till fastighetsförvaltningen (aidat), reparationer och underhåll, brand-/jordbävningsförsäkring (DASK), räntor på fastighetslån, arvode till fastighetsförvaltare eller uthyrningsmäklare samt avskrivning (amortisman). Den vinner oftast om du finansierat köpet eller gjort omfattande renoveringar.

Räkna fram din skatt enligt båda metoderna innan du väljer — skillnaden kan vara betydande.

Steg 5 — Avräkna redan innehållen källskatt

Har en kommersiell hyresgäst hållit inne 20 % under året minskar beloppet den skatt du ska betala i den slutliga deklarationen i stället för att vara en extra kostnad ovanpå.

Steg 6 — Deklarera i tid

Deklarationer för ett års hyresintäkter ska som regel lämnas senast i slutet av mars året därpå, via GİB:s e-beyanname-system eller — för utländska ägare utan tillgång till e-signatur — genom en revisor eller ett befullmäktigat ombud.

Steg 7 — Betala i en eller två delbetalningar

Turkiet tillåter normalt att den framräknade skatten betalas i två delbetalningar (vår och sommar) i stället för som en klumpsumma — praktiskt för likviditetsplaneringen om du samtidigt amorterar på ett lån.

Avdragsgilla kostnader enligt den faktiska metoden

Kostnadskategori	Normalt avdragsgill?
Fastighetsskatt (emlak vergisi)	Ja
Avgifter för fastighetens skötsel (aidat)	Ja
Reparation och underhåll	Ja, med fakturor
Brand-/jordbävningsförsäkring (DASK) och fastighetsförsäkring	Ja
Räntor på lån i fastigheten	Ja
Arvode till fastighetsförvaltare eller uthyrningsmäklare	Ja
Avskrivning (amortisman)	Ja, på byggnadsdelen av anskaffningskostnaden
Resekostnader för att besöka fastigheten	I regel nej, om de inte är direkt och påvisbart kopplade till förvaltningen av uthyrningen

Se till att alla fakturor står i ditt eget namn — kostnader utan korrekt dokumentation underkänns om du valt den faktiska metoden och ärendet senare granskas.

Utländska hyresvärdar och dubbelbeskattning

Eftersom Turkiet beskattar hyresintäkter vid källan oavsett var ägaren bor, är den praktiska frågan för de flesta av FTurkeys kunder inte "är jag skyldig turkisk skatt" utan "är jag skyldig skatt även hemma på samma inkomst, och finns det i så fall något som utjämnar det". Turkiet har dubbelbeskattningsavtal med fler än 80 länder, och de flesta följer den internationella normen att inkomst av fast egendom i första hand beskattas där egendomen finns — i det här fallet Turkiet. Ditt hemland undantar sedan vanligtvis inkomsten (med progressionsuppräkning) eller medger avräkning för den turkiska skatt du betalat, men den exakta mekanismen, blanketterna och uppgiftsskyldigheterna skiljer sig mellan avtalen. Här bör du inte gissa: ta med ditt turkiska skatteintyg till en rådgivare inom internationell beskattning i ditt hemland, eller använd vår tjänst skatterådgivning och skatteplanering, som samordnar båda sidor.

Vanliga misstag bland utländska hyresvärdar

1. Att anta att inget turkiskt skattenummer betyder ingen skyldighet. Skyldigheten följer inkomsten, inte din hemvist — även den utan hemvist måste deklarera.
2. Att missa mars-fristen eftersom ingen påminner från utlandet. Lägg in en egen årlig kalenderpåminnelse, eller anlita en revisor på löpande basis.
3. Att välja schablonmetoden av slentrian utan att jämföra med faktiska kostnader, särskilt efter ett år med en stor reparationsräkning eller full ränteutgift.
4. Att ta emot kontant hyra för att "förenkla" — det försvagar din bevisning och kan utlösa närmare granskning, utan att faktiskt minska ditt rättsliga ansvar.
5. Att bortse från källskattereglerna vid kommersiella hyresavtal och bli överraskad när en bolagshyresgäst betalar 20 % mindre än avtalad hyra — de 20 procenten var aldrig dina; det var förskottsbetald skatt.
6. Att inte kontrollera dubbelbeskattningsavtalet med hemlandet och antingen betala skatt två gånger eller underrapportera hemma i tron att Turkiet "täcker det".

Hyresinkomstskatten i ett större sammanhang

Att deklarera och optimera din årliga GMSİ-skatt är bara en del av att äga hyresfastighet i Turkiet. Väljer du fortfarande stad eller fastighetstyp för att maximera avkastningen, går vår ROI-guide igenom beräkningen av brutto- och nettoavkastning. Vill du förstå vart de turkiska hyrorna är på väg stad för stad innan du köper eller förlänger ett hyresavtal, se vår översikt över hyresmarknaden. Och funderar du på om kvalificerande fastighetsköp också kan ligga till grund för ett uppehållstillstånd eller medborgarskap genom fastighet, är de gränserna (200 000 respektive 400 000 USD) helt skilda från reglerna om hyresinkomstskatt som beskrivs här.

Så hjälper FTurkey

FTurkey samarbetar med auktoriserade turkiska revisorer (mali müşavir) som sköter hela årscykeln åt utländska hyresvärdar: att skaffa ditt skattenummer, att välja den förmånligaste kostnadsmetoden varje år, att upprätta och lämna in GMSİ-deklarationen, att stämma av redan innehållen källskatt och att samordna med din rådgivare i hemlandet kring lättnad vid dubbelbeskattning. Utforska våra tjänster skatterådgivning och skatteplanering och skatterådgivningstjänster, eller kontakta oss före din nästa mars-frist så att inget lämnas in i sista stund.

Den här artikeln är allmän information, inte skatte- eller juridisk rådgivning. Turkiska skattegränser, skattesatser och grundavdrag (inklusive grundavdraget för bostadsuthyrning) räknas upp årligen och kan ändras genom föreskrift — bekräfta de siffror som gäller för det aktuella beskattningsåret med en auktoriserad turkisk revisor eller skattemyndigheten (GİB) innan du deklarerar.