튀르키예의 선분양 매입 방식

선분양 매수인은 계약 시점에 tapu를 받는 대신, 통상 예비 매매계약(대개 공증)을 체결하고 공사 진행 단계에 연동된 분할금을 납부합니다. 소유권 증서는 건물이 사용 승인(iskan)을 받고 해당 호실이 토지 등기부에 개별 등기된 뒤에야 이전됩니다 — 따라서 그때까지 여러분의 법적 보호는 소유권이 아니라 계약에 달려 있습니다.

계약 전 핵심 위험 점검 사항

  • 시행사의 실적: 과거에 준공한 프로젝트를 요청하고 가능하면 직접 방문해 보십시오 — 지연되거나 중단된 프로젝트가 이 분야의 가장 큰 위험입니다
  • 건축 허가(yapı ruhsatı): 어떤 금액이든 지급하기 전에, 홍보용 조감도가 아니라 해당 프로젝트가 실제로 유효한 건축 허가를 보유하고 있는지 확인하십시오
  • 납부 계획과 공사 진행의 대응: 주요 공사 단계 이전에 대금의 대부분을 받아 가는 계약은 위험을 매수인에게 크게 전가합니다
  • 토지 등기 부기(şerh): 예비 매매계약을 토지 등기부에 부기로 등록하면 사문서 계약만 있을 때보다 훨씬 강한 법적 지위를 갖게 됩니다
  • 납부 통화: 분할금이 튀르키예 리라로 고정되는지 외화로 고정되는지 확인하십시오. 환율이 움직이면 실질 비용이 크게 달라집니다

인도 후의 DASK와 보험

호실이 등기되고 거주 가능해지면 튀르키예의 의무 지진보험(DASK)이 공공 인프라 연결의 조건이 되며, 많은 거래에서는 소유권 이전 전에도 요구됩니다. 나중 문제로 미루지 말고 인도 직후의 비용으로 예산에 반영하십시오.

예약부터 소유권 증서까지의 일정

단계진행 내용
예약소액의 예약금으로 특정 가격의 호실을 확보
예비 매매계약납부 일정을 정하는 공증 계약. 가능하면 토지 등기부에 부기
공사 기간합의된 단계마다 분할금 납부. 현장 방문 권장
사용 승인(iskan)지자체가 건물의 거주 적합성을 확인
소유권 이전(tapu)토지등기국에서 최종 등기. 일반적으로 DASK 증권 필요

외국인 매수인을 위한 유의 사항

튀르키예에서 부동산을 매입하는 외국인은 해당 위치가 제한 구역이 아님을 확인하는 군사 승인 절차도 거칩니다. 또한 대부분의 국적과 대부분의 부동산 유형에서는 최종 소유권 이전 전에 독립 감정평가 보고서가 필요합니다. 두 절차 모두 일반적으로 예약 단계가 아니라 준공에 가까운 시점에 진행됩니다.