この要件が設けられた理由

鑑定の義務化は、外国人買主の取引における申告価額を標準化するために導入されました。買主が相場より大幅に高く支払うことを防ぐと同時に、当局が売主と買主の間で決めた価格だけに依拠せず、一貫した独立の価値指標を得られるようにするためです。外国人による購入取引の大半で、標準的な手続きの一部として適用されます。

法的に鑑定を行えるのは誰か

この目的で有効な鑑定書を作成できるのは、トルコ資本市場委員会（Sermaye Piyasası Kurulu, SPK）の認可を受けた鑑定会社のみです。通常の不動産仲介業者の見積もりは、どれほど的確であってもこの要件を満たしません。「認定済み」を名乗る会社であれば法的基準を満たしていると決めつけず、その鑑定会社の現在のSPK認可状況を確認してください。

鑑定書が実際にカバーする内容

  • 類似取引、建物の状態、立地、その他の標準的な評価要素に基づく、独立した市場価値の評価
  • 物件の物理的特徴と、価値に影響する重要な問題点の記録
  • 権利証移転手続きでの提出に必要な様式と内容の基準を満たす正式な報告書

時期と実務上の段取り

質問実務上の指針
鑑定はいつ行うべきですか？通常は購入手続きの終盤、権利証移転の直前に手配します。移転時点で有効である必要があるため、順序は弁護士や仲介業者と確認してください
費用は誰が負担しますか？取引の買主側の要件であるため、原則として買主が負担します
鑑定額が合意価格と大きく異なる場合は？移転手続きで疑義が生じ得ます。登記所で問題になる前に、大きな差額をどう扱うかを弁護士と相談してください

鑑定会社の選び方

現在のSPK認可を確認するだけでなく、その鑑定士が当該の物件種別と所在地でどれだけの経験を持つかも尋ねてください。全般的な実績は十分でも、特定の地域市場や物件種別（たとえば農地と都市部のアパート）での経験が乏しい会社は、信頼性の低い評価を出すことがあります。指摘された事項に対応できるよう、移転日までに十分な余裕をもって書面で報告書を受け取ってください。