トルコのオフプラン購入の仕組み

オフプランの買い手は、契約時にtapuを得るのではなく、通常は予備売買契約（多くは公証人による認証付き）を締結し、工事の進捗段階に連動した分割払いを行います。権利証が移転するのは、建物が使用許可（iskan）を取得し、当該住戸が土地登記簿に個別に登記された後です——それまでの法的保護は所有権ではなく契約に依拠します。

契約前に確認すべき主要なリスク項目

  • デベロッパーの実績： 過去に引き渡した案件を尋ね、可能であれば実際に見学してください——遅延や中断した案件がこの分野の最大のリスクです
  • 建築許可（yapı ruhsatı）： 支払いを行う前に、販促用のイメージ図だけでなく、当該案件が実際に有効な建築許可を保有していることを確認してください
  • 支払い計画と工事進捗の対応： 主要な工事の節目より前に代金の大部分を前倒しで支払う契約は、リスクを大きく買い手側に移します
  • 土地登記の付記（şerh）： 予備売買契約を土地登記簿に付記として登録すると、私文書だけの契約よりも強い法的地位が得られます
  • 支払い通貨： 分割金がトルコリラ建てか外貨建てかを確認してください。為替が動いた場合、費用が実質的に変わります

引き渡し後のDASKと保険

住戸が登記され居住可能になると、トルコの強制地震保険（DASK）が公共インフラの接続条件となり、多くの取引では権利証の移転前にも必要とされます。後回しにせず、引き渡し直後の費用として予算に入れておいてください。

予約から権利証取得までの流れ

段階内容
予約少額の手付金で特定の価格の住戸を押さえる
予備売買契約支払いスケジュールを定める公証済み契約。理想的には土地登記簿に付記する
建設期間合意した節目ごとに分割金を支払う。現地確認が推奨される
使用許可（iskan）自治体が建物の居住適性を確認する
権利証の移転（tapu）土地登記局での最終登記。通常DASK保険が必要

外国人購入者への注意点

トルコで不動産を購入する外国籍の方は、物件が制限区域にないことを確認する軍事的な照会も受けます。また、多くの国籍・多くの物件種別では、最終的な権利証移転の前に独立した鑑定評価書が必要です。いずれの手続きも通常、予約段階ではなく完成が近づいた時期に行われます。