Mieteinnahmen in der Türkei: Investition in Mietimmobilien 2026

Wenn Sie eine vermietete Immobilie in der Türkei besitzen, endet die Geschichte nicht mit Kauf und Mietvertrag – die türkische Finanzverwaltung (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) erwartet, dass Sie diese Einkünfte jedes Jahr erklären, egal ob Sie in Istanbul oder am anderen Ende der Welt leben. Dieser Leitfaden konzentriert sich bewusst auf die steuerliche Seite bereits laufender Mieteinnahmen: wie sie eingeordnet werden, was Sie absetzen können, wann Quellensteuer greift und wie ausländische Eigentümer eine Doppelbesteuerung vermeiden. Wenn Sie noch überlegen, ob und wo Sie überhaupt kaufen sollen, lesen Sie unseren ROI-Leitfaden für Mietimmobilien; für einen Überblick über Preise und Nachfrage landesweit siehe unsere Marktübersicht zum Mietmarkt.

Das Wichtigste in Kürze

• Mieteinnahmen werden in der Türkei als Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) besteuert – Kapitaleinkünfte aus unbeweglichem Vermögen – und gelten für ansässige wie nicht ansässige Eigentümer gleichermaßen.
• Für Wohnraummiete des Jahres 2025 galt ein Freibetrag von 47.000 TL, vorbehaltlich bestimmter Ausschlussgründe; der Betrag wird jährlich angepasst.
• Sie wählen zwischen der Pauschalmethode (fixe 15%, ohne Belege) und der tatsächlichen Methode (belegte Kosten) – ein Rückwechsel von der Pauschale erfordert zwei Jahre Wartezeit.
• Bei gewerblichen Mietern, die Kapitalgesellschaften sind, werden 20% als Quellensteuer einbehalten und angerechnet.
• Auch nicht ansässige Eigentümer müssen eine jährliche Erklärung abgeben – üblicherweise bis Ende März für das Vorjahr, meist über einen türkischen Steuerberater.
• Doppelbesteuerungsabkommen mit über 80 Ländern verhindern in der Regel eine doppelte Besteuerung derselben Mieteinnahmen, der genaue Mechanismus (Freistellung oder Anrechnung) unterscheidet sich jedoch je nach Abkommen.

Wie Mieteinnahmen eingeordnet und besteuert werden

Im türkischen Einkommensteuerrecht wird Miete aus Haus, Wohnung, Laden, Büro oder Grundstück nicht wie Gehalt oder gewerblicher Gewinn behandelt, sondern fällt in eine eigene Kategorie, GMSİ, die nach Abzug zulässiger Kosten den progressiven türkischen Einkommensteuertarifen unterliegt. Tarife und Schwellenwerte werden jährlich inflationsbedingt angepasst – verlassen Sie sich also nicht auf eine ältere Tabelle, sondern holen Sie die aktuellen Werte bei GİB oder Ihrem Steuerberater ein.

Szenario	Funktionsweise
Wohnraummiete an Privatperson	Keine Quellensteuer; Sie erklären die volle Miete abzüglich Freibetrag und Kostenabzug bis zum folgenden März selbst
Gewerbliche Miete an Kapitalgesellschaft	Mieter behält 20% an der Quelle ein und führt es ab; Sie erklären in der Regel trotzdem, der einbehaltene Betrag wird angerechnet
Wohnraummiete über dem Freibetrag	Der Freibetrag gilt nur für den Wohnanteil der GMSİ, vorbehaltlich der Einkommensobergrenze
Nicht ansässiger Eigentümer	Dieselben GMSİ-Regeln gelten für Einkünfte aus türkischer Quelle; die Erklärung erfolgt meist über einen Vertreter oder Steuerberater

Schritt für Schritt: Die jährliche Erklärung

Schritt 1 – Türkische Steuernummer beschaffen

Eine vergi kimlik numarası ist Voraussetzung für die Erklärung, den legalen Mietempfang über eine türkische Bank und die Registrierung des Mietvertrags. Ausländische Eigentümer erhalten diese meist beim Immobilienkauf oder bei der Kontoeröffnung.

Schritt 2 – Bruttomiete des Kalenderjahres erfassen

Summieren Sie die im Kalenderjahr tatsächlich zugeflossene Miete (Zufluss-, nicht Abgrenzungsprinzip) aus allen türkischen Immobilien. Kontobelege sind der Standardnachweis – Barmiete außerhalb des Bankensystems ist schwerer nachweisbar und gerät zunehmend in den Fokus der Prüfung.

Schritt 3 – Freibetrag anwenden, falls berechtigt

Bei Wohnraummiete und Einkommen unterhalb der Ausschlussgrenze ziehen Sie den jährlichen Freibetrag von der Bruttomiete ab. Für gewerbliche Mieteinnahmen gilt dieser Freibetrag nicht.

Schritt 4 – Kostenmethode wählen

• Pauschalmethode: feste 15% des Restbetrags nach Freibetrag, ohne Belege – einfach, aber zwei Jahre Bindung.
• Tatsächliche Methode: belegte Kosten wie Grundsteuer, Hausgeld, Reparaturen, DASK-/Gebäudeversicherung, Kreditzinsen, Verwaltungs- oder Maklerprovision und Abschreibung – meist vorteilhaft bei Finanzierung oder größerer Renovierung.

Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie sich festlegen.

Schritt 5 – Bereits einbehaltene Quellensteuer anrechnen

Hat ein gewerblicher Mieter im Jahresverlauf 20% einbehalten, mindert dieser Betrag die Steuerschuld in der Erklärung, statt eine zusätzliche Belastung zu sein.

Schritt 6 – Fristgerecht erklären

Erklärungen für Mieteinnahmen eines Jahres sind in der Regel bis Ende März des Folgejahres über das e-beyanname-System von GİB einzureichen – nicht ansässige Personen ohne elektronische Signatur nutzen dafür einen bevollmächtigten Steuerberater.

Schritt 7 – Zahlung in ein oder zwei Raten

Die Türkei erlaubt üblicherweise die Zahlung der fälligen Steuer in zwei Raten (Frühjahr und Sommer) statt in einer Summe – hilfreich für die Liquiditätsplanung bei laufender Finanzierung.

Absetzbare Kosten bei der tatsächlichen Methode

Kostenart	Üblicherweise absetzbar?
Grundsteuer (emlak vergisi)	Ja
Hausgeld/Verwaltungskosten (aidat)	Ja
Reparaturen und Instandhaltung	Ja, mit Belegen
Brand-/Erdbebenversicherung (DASK) und Gebäudeversicherung	Ja
Kreditzinsen für die Immobilie	Ja
Verwaltungs- oder Maklerprovision	Ja
Abschreibung (amortisman)	Ja, auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises
Reisekosten zur Immobilie	In der Regel nein, außer bei nachweisbarem direktem Bezug zur Vermietungsverwaltung

Bewahren Sie jede Rechnung auf Ihren Namen auf – ohne ordnungsgemäße Belege werden Kosten bei einer späteren Prüfung nicht anerkannt.

Ausländische Eigentümer und Doppelbesteuerung

Da die Türkei Mieteinnahmen unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers an der Quelle besteuert, lautet die praktische Frage meist nicht "Schulde ich türkische Steuer", sondern "Zahle ich für dasselbe Einkommen auch zu Hause Steuer, und wird das angerechnet". Die Türkei hat mit über 80 Ländern Doppelbesteuerungsabkommen, die überwiegend der internationalen Regel folgen, wonach Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen vorrangig im Belegenheitsstaat – hier der Türkei – besteuert werden. Ihr Heimatland befreit dieses Einkommen dann meist (mit Progressionsvorbehalt) oder rechnet die türkische Steuer an; Mechanismus, Formulare und Meldepflichten unterscheiden sich jedoch je nach Abkommen. Klären Sie dies mit einer türkischen Steuerbescheinigung bei einem grenzüberschreitend erfahrenen Steuerberater zu Hause oder nutzen Sie unsere Steuerberatung und -planung, die beide Seiten koordiniert.

Häufige Fehler ausländischer Eigentümer

1. Annahme, ohne türkische Steuernummer bestehe keine Pflicht. Die Pflicht knüpft an das Einkommen an, nicht an den Wohnsitz.
2. Die Märzfrist verpassen, weil niemand aus dem Ausland daran erinnert. Setzen Sie sich eine eigene Erinnerung oder beauftragen Sie dauerhaft einen Steuerberater.
3. Standardmäßig die Pauschalmethode wählen, ohne sie mit tatsächlichen Kosten zu vergleichen – besonders nach einem Jahr mit hoher Reparaturrechnung oder voller Kreditzinsbelastung.
4. Barmiete akzeptieren, um es "einfacher" zu machen – das schwächt Ihre Beweiskette, ohne die gesetzliche Pflicht zu verringern.
5. Die Quellensteuerregeln bei gewerblicher Miete ignorieren und sich wundern, warum ein Firmenmieter 20% weniger als vereinbart überweist – dieser Betrag war ohnehin vorab abgeführte Steuer.
6. Das DBA mit dem Heimatland nicht prüfen und entweder doppelt zahlen oder zu Hause zu wenig erklären, weil man annimmt, die Türkei "regele das schon".

Das größere Bild

Die jährliche GMSİ-Erklärung korrekt abzugeben, ist nur ein Teil des Immobilienbesitzes in der Türkei. Suchen Sie noch nach Stadt oder Objekttyp mit der besten Rendite, hilft unser ROI-Leitfaden bei Brutto- und Nettorenditeberechnungen. Für einen Überblick über die Mietentwicklung nach Stadt vor Kauf oder Vertragsverlängerung siehe unsere Marktübersicht. Und falls ein qualifizierender Immobilienkauf zugleich eine Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft über Immobilien ermöglichen soll, sind jene Schwellen (200.000 bzw. 400.000 USD) völlig getrennt von den hier beschriebenen Mietsteuerregeln zu betrachten.

Wie FTurkey hilft

FTurkey arbeitet mit zugelassenen türkischen Steuerberatern (mali müşavir) zusammen, die den gesamten Jahreszyklus für ausländische Eigentümer übernehmen: Steuernummer beschaffen, jährlich die günstigere Kostenmethode wählen, die GMSİ-Erklärung vorbereiten und einreichen, bereits einbehaltene Quellensteuer verrechnen und mit Ihrem Berater zu Hause die Doppelbesteuerung koordinieren. Entdecken Sie unsere Steuerberatung und -planung und unsere Steuerberatungsdienste, oder kontaktieren Sie uns rechtzeitig vor der nächsten Märzfrist.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Türkische Steuergrenzen, -sätze und Freibeträge (einschließlich des Freibetrags für Wohnraummiete) werden jährlich neu festgelegt und können sich per Verordnung ändern – bestätigen Sie die für das jeweilige Steuerjahr geltenden Werte vor der Erklärung bei einem zugelassenen türkischen Steuerberater oder der Finanzverwaltung (GİB).