Lejeindtægter i Tyrkiet: investering i udlejningsejendomme 2026

Hvis du ejer en udlejningsejendom i Tyrkiet, er købet og lejekontrakten kun den halve historie — den tyrkiske skattemyndighed (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) forventer, at du selvangiver indtægten hvert år, uanset om du bor i Istanbul eller på den anden side af kloden. Denne guide handler specifikt om skatte- og compliancesiden af lejeindtægter, du allerede har: hvordan de klassificeres, hvad du kan fratrække, hvornår kildeskat gælder, og hvordan udenlandske udlejere typisk undgår at blive beskattet to gange. Er du stadig ved at beslutte, om og hvor du skal købe en udlejningsejendom, så læs i stedet vores ROI-guide til investering i udlejningsejendomme, og vil du have et billede af priser og efterspørgsel på landsplan, så se vores oversigt over lejemarkedet.

Hovedpunkter

• Lejeindtægter i Tyrkiet beskattes som Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) — kapitalindkomst fra fast ejendom — efter loven om personlig indkomstskat, og reglerne gælder ens for hjemmehørende og ikke-hjemmehørende ejere.
• For boliglejeindtægter i 2025 (selvangivet i marts 2026) gjaldt et bundfradrag på 47.000 TL, før skatten blev beregnet, medmindre diskvalificerende betingelser var opfyldt. Beløbet justeres årligt — bekræft altid årets aktuelle tal.
• Du vælger mellem standardmetoden (et fast fradrag på 15 %, ingen bilag) og metoden med faktiske udgifter (dokumenterede omkostninger) — vil du skifte tilbage fra standardmetoden, skal du vente to år.
• Erhvervslejere, der er selskaber, skal tilbageholde 20 % af lejen ved kilden og indbetale beløbet til skattekontoret; det tilbageholdte modregnes i din årsskat.
• Ejere uden skattemæssigt hjemsted i Tyrkiet skal fortsat indgive en årlig selvangivelse, som hovedregel inden udgangen af marts for det foregående år, sædvanligvis via en tyrkisk revisor eller skatterepræsentant.
• Dobbeltbeskatningsoverenskomster med over 80 lande forhindrer normalt, at samme lejeindtægt beskattes to gange, men lempelsesmetoden (fritagelse eller kredit) varierer fra aftale til aftale — kontrollér din.

Sådan klassificeres og beskattes lejeindtægter

Efter tyrkisk indkomstskatteret behandles leje fra et hus, en lejlighed, en butik, et kontor eller et jordstykke ikke som løn eller virksomhedsoverskud — den falder i sin egen kategori, GMSİ, og beskattes efter Tyrkiets progressive personskatteskala, når de tilladte fradrag er trukket fra. Trin og grænser reguleres årligt for inflation, så en skatteskala fra et tidligere år er ikke pålidelig — hent årets aktuelle trin hos GİB eller din revisor, før du skønner over din skat.

To forskellige regelsæt er relevante, afhængigt af hvem din lejer er:

Situation	Sådan fungerer det
Boliglejemål til en privatperson	Ingen kildeskat; du selvangiver selv hele lejen minus bundfradrag og udgiftsfradrag inden den følgende marts
Erhvervslejemål til et selskab/en juridisk enhed	Lejeren tilbageholder 20 % ved kilden (stopaj) og indbetaler beløbet til skattekontoret; du skal fortsat som hovedregel selvangive, og det tilbageholdte modregnes
Boliglejemål med indkomst over bundfradraget	Bundfradraget gælder kun boligdelen af GMSİ og bortfalder ved den særskilte højindkomstgrænse
Ejer uden skattemæssigt hjemsted	Samme GMSİ-regler gælder for indkomst med kilde i Tyrkiet; selvangivelsen indgives normalt via en skatterepræsentant eller revisor

Trin for trin: sådan foregår den årlige selvangivelse

Trin 1 — Få et tyrkisk skattenummer

Et vergi kimlik numarası er nødvendigt for at kunne selvangive, modtage leje lovligt gennem en tyrkisk bank og registrere en lejekontrakt. Udenlandske ejere får det typisk, når de køber ejendommen eller åbner en tyrkisk bankkonto.

Trin 2 — Hold styr på din bruttolejeindtægt for kalenderåret

Læg den leje sammen, du faktisk har modtaget i kalenderåret (ikke faktureret eller periodiseret), fra alle dine tyrkiske ejendomme. Bankudtog er den sædvanlige dokumentation — kontant leje uden om banksystemet er både sværere at bevise og genstand for stigende opmærksomhed.

Trin 3 — Anvend boligbundfradraget, hvis du er berettiget

Er lejemålet en bolig, og din kvalificerende indkomst ikke overstiger den diskvalificerende grænse, trækker du årets bundfradrag fra din bruttoboligleje, før skatten beregnes. Bundfradraget gælder ikke for erhvervslejeindtægter.

Trin 4 — Vælg udgiftsmetode

• Standardmetoden (götürü): fratræk et fast fradrag på 15 % af den resterende indkomst efter bundfradraget. Enkelt og uden dokumentation, men vælger du denne, kan du ikke skifte til den faktiske metode i to år.
• Metoden med faktiske (gerçek) udgifter: fratræk faktiske, dokumenterede omkostninger — ejendomsskat (emlak vergisi), fællesudgifter (aidat), reparationer og vedligeholdelse, brand-/jordskælvsforsikring (DASK), renter på ejendomslån, honorar til ejendomsadministrator eller mægler samt afskrivning. Denne vinder som regel, hvis du har finansieret købet eller har renoveret væsentligt.

Beregn din skat efter begge metoder, før du vælger — forskellen kan være mærkbar.

Trin 5 — Modregn allerede indeholdt kildeskat

Har en erhvervslejer tilbageholdt 20 % i løbet af året, nedsætter beløbet den skat, du skal betale ved den endelige selvangivelse, i stedet for at være en ekstra omkostning oveni.

Trin 6 — Indgiv inden fristen

Selvangivelser for et års lejeindtægter skal som hovedregel indgives inden udgangen af marts det følgende år, via GİB's e-beyanname-system eller — for udenlandske ejere uden adgang til elektronisk signatur — gennem en revisor eller en befuldmægtiget repræsentant.

Trin 7 — Betal i én eller to rater

Tyrkiet tillader normalt, at den beregnede skat betales i to rater (forår og sommer) frem for som ét samlet beløb — nyttigt for likviditetsplanlægningen, hvis du samtidig afdrager på et lån.

Fradragsberettigede udgifter efter den faktiske metode

Udgiftskategori	Normalt fradragsberettiget?
Ejendomsskat (emlak vergisi)	Ja
Fællesudgifter til ejendommen (aidat)	Ja
Reparation og vedligeholdelse	Ja, med fakturaer
Brand-/jordskælvsforsikring (DASK) og bygningsforsikring	Ja
Renter på lån i ejendommen	Ja
Honorar til ejendomsadministrator eller udlejningsmægler	Ja
Afskrivning (amortisman)	Ja, på bygningsdelen af anskaffelsessummen
Rejseudgifter til at besøge ejendommen	Som hovedregel nej, medmindre de er direkte og påviseligt knyttet til driften af udlejningen

Hold alle fakturaer i dit eget navn — udgifter uden ordentlig dokumentation afvises, hvis du har valgt den faktiske metode, og sagen senere bliver gennemgået.

Udenlandske udlejere og dobbeltbeskatning

Fordi Tyrkiet beskatter lejeindtægter ved kilden uanset hvor ejeren bor, er det praktiske spørgsmål for de fleste FTurkey-kunder ikke "skylder jeg tyrkisk skat", men "skylder jeg også skat hjemme af den samme indkomst, og modregnes noget i så fald". Tyrkiet har dobbeltbeskatningsoverenskomster med mere end 80 lande, og de fleste følger den internationale norm om, at indkomst fra fast ejendom primært beskattes der, hvor ejendommen ligger — i dette tilfælde Tyrkiet. Dit hjemland fritager derefter typisk indkomsten (med progressionsforbehold) eller giver kredit for den betalte tyrkiske skat, men den præcise mekanisme, blanketterne og indberetningspligterne varierer fra aftale til aftale. Det er ikke et sted at gætte: tag din tyrkiske skatteattest med til en rådgiver i international beskatning i dit hjemland, eller brug vores skatterådgivning og -planlægning, som koordinerer begge sider.

Almindelige fejl blandt udenlandske udlejere

1. At antage, at intet tyrkisk skattenummer betyder ingen forpligtelse. Forpligtelsen knytter sig til indkomsten, ikke til din skattemæssige status — også ikke-hjemmehørende skal selvangive.
2. At overse marts-fristen, fordi ingen minder om den fra udlandet. Sæt din egen årlige kalenderpåmindelse, eller hav en revisor på fast aftale.
3. At vælge standardmetoden pr. automatik uden at sammenligne med faktiske udgifter, især efter et år med en stor reparationsregning eller fuld renteudgift.
4. At tage imod kontant leje for at "gøre det nemmere" — det svækker din dokumentation og kan udløse skærpet opmærksomhed, uden reelt at mindske din juridiske forpligtelse.
5. At overse reglerne om kildeskat ved erhvervslejemål og blive overrasket, når en selskabslejer betaler 20 % mindre end den aftalte leje — de 20 % var aldrig dine; det var forudbetalt skat.
6. Ikke at tjekke DBO'en med hjemlandet og enten betale skat to gange eller underrapportere hjemme i den tro, at Tyrkiet "dækker det".

Lejeindtægtsskatten set i et større perspektiv

At selvangive og optimere din årlige GMSİ-skat er kun én del af det at eje udlejningsejendom i Tyrkiet. Er du stadig ved at vælge by eller ejendomstype for at maksimere afkastet, gennemgår vores ROI-guide beregningen af brutto- og nettoafkast. Vil du forstå, hvor de tyrkiske lejeniveauer er på vej hen by for by, før du køber eller forlænger en lejekontrakt, så se vores oversigt over lejemarkedet. Og overvejer du, om kvalificerende ejendomskøb også kan understøtte en opholdstilladelse eller statsborgerskab via fast ejendom, er de grænser (henholdsvis 200.000 og 400.000 USD) helt adskilt fra reglerne om lejeindtægtsskat, der er beskrevet her.

Sådan hjælper FTurkey

FTurkey samarbejder med autoriserede tyrkiske revisorer (mali müşavir), som håndterer hele den årlige cyklus for udenlandske udlejere: at skaffe dit skattenummer, at vælge den mest fordelagtige udgiftsmetode hvert år, at udarbejde og indgive GMSİ-selvangivelsen, at afstemme allerede indeholdt kildeskat og at koordinere med din rådgiver i hjemlandet om lempelse for dobbeltbeskatning. Se vores ydelser skatterådgivning og -planlægning og skatterådgivningstjenester, eller kontakt os inden din næste marts-frist, så intet indgives i sidste øjeblik.

Denne artikel er generel information og ikke skatte- eller juridisk rådgivning. Tyrkiske skattegrænser, satser og bundfradrag (herunder bundfradraget for boligudlejning) reguleres årligt og kan ændres ved bekendtgørelse — få de gældende tal for det relevante skatteår bekræftet hos en autoriseret tyrkisk revisor eller skattemyndigheden (GİB), inden du indgiver.